29. 1. 2026

Jak funguje úschova při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti spojuje převod hodnotného majetku s převedením vysoké finanční částky. Zápis do katastru trvá týdny, a proto se používá úschova peněz u třetí strany – tzv. schovatele, aby byla transakce bezpečná pro kupujícího i prodávajícího. Kupující vloží peníze na speciální účet úschovy a prodávající je obdrží až po úspěšném převodu nemovitosti. Tento postup snižuje riziko finanční ztráty pro obě strany.

Typy úschov a jejich rozdíly

Advokátní úschova
Advokát drží prostředky na odděleném účtu a je vázán pravidly České advokátní komory. Tato varianta je v realitní praxi běžná a poskytuje širokou právní jistotu.

Notářská úschova
Notář jako veřejný činitel spravuje peníze podle státního tarifu; působí konzervativně a formálně.

Bankovní úschova
Banka drží peníze jako instituce; klienti zde často preferují stabilní institucionální záruku.

Všechny tři varianty chrání finance lépe než běžná platba na účet prodávajícího.

Novinky u advokátních úschov od 1. 1. 2026

Od 1. ledna 2026 vstupují v platnost důležité změny ve způsobu, jakým mohou advokáti provádět úschovy:

1) Povinnost hlásit úschovu dříve
Advokát musí nahlásit úschovu do tzv. elektronické knihy úschov ČAK ještě před přijetím peněz od klienta. Cíl je posílit dohled nad tokem peněz a zamezit zneužití systému úschov.

2) Garanční fond ČAK pro klienty
Vzniká Garanční fond České advokátní komory, do kterého budou advokáti přispívat poplatkem 500 Kč za každou nahlášenou úschovu. Fond má sloužit k náhradě škody klientům poškozeným zpronevěrou nebo jinou trestnou činností advokáta při úschově. Náhrady se vztahují pouze na úschovy uzavřené od 1. 1. 2026.

3) Rozsah ochrany z fondu
Podle dostupných informací může fond vyplácet náhrady až do cca 2,5 mil. Kč u běžné úschovy a až do 5 mil. Kč u nemovitostí určených k bydlení.

Poznámka: Nejsem si jistý, zda budou k dispozici i další konkrétní povinnosti či limity vyplývající z přímých dokumentů ČAK; výše uvedené informace jsem ověřil ve zdrojích shrnujících klíčové změny.

Průběh úschovy krok za krokem

1. Smlouva o úschově – definuje podmínky a termíny.

2. Kupující převede peníze na účet úschovy.

3. Po potvrzení přijetí peněz advokát (schovatel) podá návrh na vklad do katastru.

4. Po úspěšném zápisu a kontrole listu vlastnictví advokát uvolní peníze prodávajícímu.

Shrnutí

• Úschova je dnes standardní praxí při prodeji nemovitosti a výrazně snižuje rizika pro obě strany.

• Od 1. 1. 2026 advokáti musí hlásit úschovy do elektronické knihy ještě před přijetím peněz a platí příspěvky do nového garančního fondu ČAK, který má klienty dále chránit.