17. 2. 2020
Prodej nemovitostí se zpravidla skládá ze 2 fází. První fáze je o přípravě nemovitosti na prodej, správně určit prodejní cenu a hlavně najít kupce.
2. fáze je o bezproblémovém převedení nemovitosti na nového vlastníka, přepisu energií, daňových přiznání atd.
A dnes se budu zabývat druhou fází, tj. bezpečném převodu nemovitosti na nového majitele a úschově kupní ceny, resp. o úschově peněžních prostředků a listin. A jaké druhy úschovy kupní ceny můžeme využít? Úschova kupní ceny může být advokátní, notářská nebo bankovní. A jaké jsou v nich rozdíly? Než si na otázky odpovíme, pojďme se nejprve podívat na to, proč prodej, respektive převod nemovitostí bez úschovy kupní ceny nedoporučuji.
Jak probíhá převod nemovitosti na nového majitele přes úschovní účet?
Po podpisu Kupní smlouvy a Smlouvy o úschově peněžních prostředků a listin kupující převede na úschovní účet kupní cenu a teprve, až schovatel potvrdí přijetí celkové kupní ceny, podá se Návrh na vklad změny vlastnického práva a s ním se vloží Kupní smlouva na katastr nemovitostí. Jakmile katastr vlastnické právo k nemovitosti převede na nového majitele, kupujícího, schovatel uvolní a přepošle kupní cenu prodávajícímu. Obě strany jsou tak dostatečně chráněny, aby nepřišly o peníze nebo o nemovitost. Protože v případě, kdyby se vlastnické právo nepřevedlo, nebo by se objevil jiný problém, schovatel prodávajícímu peníze nevyplatí. Stejně tak prodávající nezačne převádět vlastnické právo do doby, než se doví, že kupující už uhradil celou kupní cenu řádně a včas.
Proto, budete-li kupovat či prodávat nemovitost, věnujte otázce úschovního účtu pozornost.
Úschova kupní ceny – advokátní, notářská a bankovní
Úschovní účet je bankovní účet, který je určen pouze pro účely úschovy finančních prostředků.
Notářská úschova kupní ceny se může jevit jako nejbezpečnější. Možná tomu je i z důvodu historického postavení notářů ve společnosti. Nicméně notáři vykonávají mnoho odlišných činností a většinou nejsou specialisti na realitní praxi. Proto se může stát, že na sepsání smlouvy u notáře můžete čekat i několik dnů nebo týdnů. A cena, která se řídí notářskými tarify, není nejnižší.
Advokátní úschova kupní ceny se z mého pohledu jeví jako nejflexibilnější, nejlevnější a co do rizika, stále bezpečnou formou. Zvláště pak, když stejný advokát připraví i kupní smlouvu a v neposlední řadě návrh na vklad vlastnického práva. Podpisy zúčastněných stran se u něj i ověří a také zajistí podání Návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu. A s advokátem, který se realitnímu právu denně věnuje, je potom tento proces pro všechny strany nejideálnější.
Bankovní úschova kupní ceny bývá zpravidla levnější než notářská, nicméně neumožňuje uschovat listiny, typicky kupní smlouvu. V případě advokátní úschovy se jedná o úschovu peněz a listin, protože po načerpání celé kupní ceny do advokátní úschovy právě advokát podává kupní smlouvu s návrhem na vklad na katastr nemovitostí. A ještě jednu důležitou věc o bankovních úschovách musíte vědět. Banka si neověřuje, že došlo fakticky k převodu vlastnického práva, na rozdíl od notáře nebo advokáte, který vyplácí kupní cenu po předložení aktuální výpisu Listu vlastnictví, kde je jednoznačné, že k převedení došlo.
Při realitní transakci vždy využívám služeb advokáta, ale pozor! Na advokáta, který vám připraví převodní smlouvy a zajistí úschovu kupní ceny, byste měli mít referenci, doporučení od přátel apod.
V případě, že řešíte prodej nebo už převod vlastnictví na nemovitosti a chcete, aby vše proběhlo bez problémů, napište mi nebo zavolejte a vše spolu v pohodě zvládneme.
TADY PRACUJI, TADY JSEM DOMA
Realitní služby – Slavkov u Brna, Rousínov, Vyškov, Brno, Holubice, Drnovice, Tučapy, Komořany, Kovalovice, Tvarožná, Velatice, Mokrá-Horákov, Hostěnice, Pozořice, Sivice, Tvarožná, Podolí, Šlapanice, Jiříkovice, Blažovice, Dražovice, Letonice, Nemčany, Hodějice, Křenovice, Zbýšov, Prace, Kobylnice, Sokolnice, Žatčany, Moutnice, Bošovice, Milešovice, Kobeřice u Brna, Nížkovice, Rašovice, Bučovice, Nevojice, Kojátky, Kyjov, Sobůlky, Věteřov, Dražůvky, Želetice, Karlín, Svatobořice, Šardice, Hovorany, Čejč, Klobouky u Brna, Morkůvky, Kašnice, Borkovany, Diváky, Velké Hostěrádky, Milotice, Dubňany, Blansko, Lelekovice, Lipůvka, Česká, Vranov, Adamov, Babice nad Svitavou, Habrůvka, Křtiny, Ochoz u Brna, Bílovice nad Svitavou, Řícmanice, Bukovina, Bukovinka, Račice-Pístovice, Olšany, Habrovany a další..
Autor: Ing. Tomáš Nechvátal
Jsem realitní makléř, manžel a táta na plný úvazek. Ročně pomůžu klientům prodat a pronajmout desítky nemovitostí, protože se nebojím zodpovědnosti a neutíkám od sebemenšího problému. Nevzdávám se a dotahuji věci do konce. A je to vaše důvěra, kterou do mě vkládáte a která mě naplňuje energií, kterou stoprocentně věnuji každému prodeji nebo pronájmu.
Proto neustále makám nejen na lepších prezentacích vašich nemovitostí, ale hlavně na sobě. Využívám moderní technologie, jako jsou poutavé videoprohlídky, marketing na sociálních sítích, webové stránky ke každé zakázce a baví mě vymýšlet celkovou prodejní strategii. Protože každá nemovitost je jiná, každý majitel nemovitosti řeší jinou životní situaci a proto si také každý zaslouží individuální přístup.
Potřebujete prodat, koupit nebo se jen na něco zeptat? Neváhejte se mi ozvat.
Ing. Tomáš Nechvátal